마이너스피 구매시 유의할 점(붇웅산)

자주 챙겨보는 붇옹산님의 글

항상 쉽게 이해가 잘되도록 설명해준다

이번에도 요즘 핫한 피구매에 대해서

조심해야할 사항을 명확히 알려줬다

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마이너스 P 뜬 아파트 분양권은 주의하세요.

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현재는 일부지방에 마이너스P가 뜬 아파트 분양권들이 좀 많은 것 같은데,

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예전에 청라나 서울의 경우도 분양가 이하에 시세가 형성되는 마이너스 프리미엄 분양권들이 나왔을때, 이런 물건들만 거래하는 브로커들이 있었습니다.

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예를 들어 10억짜리 아파트 분양권이 있는데, 계약금은 10%인 1억 정도를 걸었죠. 그런데 시세가 분양가보다 20% 정도 하락해서 8억 정도가 되었다면, 이 분양권을 거래할 때 대금 지급은 어떻게 해야할까요?

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보통 분양권은 계약금 중도금(대출) 잔금의 구조로 납부하며,

분양권 거래 시점에서 매도자가 받은 중도금 대출금은 매수자에게 승계(차주 변경)하며, 납부해야할 남은 중도금 및 잔금에 대한 납부 의무도 매수자에게 승계를 하게 됩니다.

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10억 분양 아파트면, 1억은 납부한 금액이고 중도금 대출 및 잔금으로 납부해야할 금액이 9억원인데, 시세가 8억원 이라면? 이 경우에는 일반적으로 매수자가 매도자에게 매매대금을 주는 형태가 아니라, 매도자가 매수자에게 매매대금을 주는 형태의 거래가 되게 됩니다. 기 납부한 계약금 1억원은 포기하고, 매도자가 매수자에게 1억원을 줘야 매매가 8억원에 거래를 하게 되는 거죠.

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여기에 '중도금 대출금'에 대한 후불이자가 남아있다면, 이런 금액도 추가로 매도자가 부담해야할 것이구요.

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이렇게 마이너스프리미엄이 형성되는 아파트가 나오게 되면, 매도자가 매수자에게 돈을 주고 분양권을 넘겨야 하는 상황이 생기고, 이런 물건을 매수하는 매수자들이 생깁니다.

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이런 매수자들은 어떤 생각으로 매수하는 걸까요?

입주할 때 가서 가격이 많이 오르면 다시 되팔아서 차익을 누리겠다는 생각일 수도 있지만, 입주할 때 가서 가격이 오르지 않거나 오히려 더 떨어지면 어떻게 할까요?

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보통은 입주할 때 가서 소위 '만세'부른다고 하죠. 나는 중도금대출 갚을 돈도 없고, 잔금 낼 돈도 없으니 배째라 식으로 나오거나, 연락이 두절되는 그런 경우도 있습니다.

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최근에 대구 등에서 발생하고 있는 사기도 비슷한 종류인 듯 합니다.

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그런데 이 구조 어디서 많이 보지 않았나요?

네, 지금 많이 문제되고 있는 빌라왕 '전세사기'와 구조가 동일합니다. 전세가격이 전세자금대출 반환보증 등으로 매매가격에 비해 '고평가'되어있는 집들을 명의만 가져가면서 돈을 받는 빌라왕 들이 수백채 수천채를 소유하게 되고, 전세만기가 되어도 전세시세가 하락하자 보증금을 돌려줄 수 없게 되어 문제가 발생한 사례와 유사합니다.

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애초에 자기가 자금을 마련해서 세입자들에게 보증금을 반환해줄 생각이 없는 전세사기사건의 빌라왕들 처럼, 이렇게 마이너스 피 뜬 분양권을 들고가는 브로커, 명의자들도 입주할 때 가서 잔금을 납부할 여력이 없다며, 잔금을 거부하는 경우가 대부분입니다.

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그렇게 되면 그 피해는 사업시행자와 시공사가 지게 됩니다. 마이너스프리미엄이 뜬 분양 현장들은 '미분양리스크'를 넘어, 이제 분양계약자들이 얼마나 잔금을 잘 납부하느냐... '미입주리스크'를 눈앞에 두고 있습니다.

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과거에도 이런 사건사고들이 많이 있었지만, 당시에는 피해자가 건설회사 또는 시행사 이기 때문에 크게 일반에 알려지진 않았었구요. 전세사기 사건은 피해자들이 상대적으로 사회적 약자로 보이는 전세입자 들이니 더 크게 이슈화된 차이가 있죠.

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마이너스 프리미엄이 뜬 분양권을 조심하시라는 뜻은...

이런 브로커들에게 물건을 팔면 안된다 그런 의미로 한 이야기는 아닙니다. 분양권을 끌고가기 힘든 매도자 입장에서야 매수자가 분양 잔금을 치를 생각이 있는지 없는지 까지 미리 알고서 판매할 의무는 없지요. 그냥 손해를 최소한으로 줄일 수 있는 범위, 그러니까 가장 비싸게 사준다는 매수자(돈을 가장 적게 쥐어주고 팔 수 있는 매수자)가 나타나면 그에게 팔고 중도금 대출 털고 명의변경하면 되는 것이니까요.


그런데 최근의 사건 사고를 보면...

이렇게 매수자가 매도자에게 오히려 돈을 받아야하는 상황이 생기다보니, 명의변경 전에 먹튀하는 사건사고도 생기는 것 같아서 주의가 필요할 것 같다는 이야기구요.

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실제 이 글을 쓰면서 하고자 했던 이야기는 지금부터 할 이야기입니다.

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과거에 서울에도 이렇게 '명의변경된 분양권'에서 전세사기가 발생했던 적이 있습니다.

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무슨 소리냐...

마이너스프리미엄으로 명의변경을 했다 하더라도, 분양권을 양수한 양수인은 엄연히 분양계약자가 맞죠. 입주시점에 우리가 아파트 전세계약을 하게 되면 분양계약서 확인하고 전세계약을 할 것입니다.

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그런데  과거에 이 사람들이 이 분양계약서를 가지고, 여러 사람들에게 전세계약금들을 받아 사기치는 사례들이 있었습니다.

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마이너스프리미엄이 뜬 분양권을 양수하면서 매도자로부터 돈 받아서 한탕 해먹고, 그 계약서를 가지고 같은 집을 전세로 내놓고 여러 사람들에게 계약금을 받은 후에 잠수타는 그런 사건 사고도 발생했었습니다. 말 그대로 작정하고 사기친거죠.

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이런 일이 앞으로도 반복되지 않으리란 보장이 없습니다.

때문에 분양가보다 입주 시점에 가격이 많이 빠져있는 신규 입주아파트들 전세를 얻으실 때에는... 급매... 임대가격 싸다고 덜컥 계약하시지 마시고, 해당 분양권 소유자가 '최초분양계약자'인지, 아니면 중간에 분양권 명의가 변경된 계약자인지 확인하셔서... 혹시나 발생할지 모를 사고에 미리 대비하시는 게 좋겠습니다.

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PS.

물론 지난 장에서도 이러한 상황들이 발생하자,

건설회사들이 분양권 명의변경 시에 매수자들이 잔금을 낼 여력이 있는 실제 매수인인지 확인하기 위해 여러가지 검증을 위한 서류 제출을 요구하기도 했고, 대출승계 등이 점차 굉장히 까다로워졌었습니다.

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아마 지금도 깐깐하게 이런 부분들을 검증하려고 할 것이기 때문에,

과거와는 양상이 좀 다를 수도 있긴 합니다.

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그러나 혹시 또 모르니까 주의할 수 있는 부분은 주의를 하는게 좋겠습니다.

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2023.3.30

붇옹산


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