부동산, 부동산PF 근황(새마을금고와 신탁)

https://blog.naver.com/ranto28/223052482110

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경제 분야에서 전체적인 배경설명부터, 어려운 부분을 쉽게 풀이해주시는 메르님 블로그에서

읽고 퍼온 글입니다.

부동산에 대한 변화가 많은 시점에서 한번씩은 읽어보시길 추천드립니다.

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부동산 PF에 새마을금고 이슈가 발생한 것 같아 정리 해 봅니다.

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부동산 PF와 관련한 일반적인 내용은 하단에 링크한 기존 글 참고 바랍니다.

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1. 새마을금고의 부동산 대출 연체율이 9%를 넘어가면서 기사가 나오기 시작함.

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2. 새마을금고의 부동산 대출 잔액은 2019년말 27조에서 2023년 1월 56조로 두 배 이상 빠른 속도로 늘어남.

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3. 잔액은 두 배 정도 늘어났는데, 연체는 7,000억에서 5조 2천억으로 7배 이상 늘어나, 연체율이 9.2%까지 올라간 것임.

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4. 새마을금고의 부동산 대출 중 부동산PF와 직접 연관된 것은 관리형 토지 신탁 사업비 대출임.

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5. 관리형 토지 신탁은 2019년부터 대출을 시작했는데, 3년 만에 15조 7천억 늘어났고, 연체율도 작년부터 빠르게 오르는중임.

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6. 토지를 가진 지주가 자기 땅에 아파트나 오피스텔, 빌라 등을 지어서 분양하는 경우를 가정해 봄.

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7. 대우건설, GS건설 같은 대형 건설사들은 규모가 어느정도 있어야 시공을 하기때문에, 이런 작은 건에는 관심이 없음.

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8. 중소형 건설사에게 시공을 맡겨야 한다는 말임.

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9. 중소형 건설사가 시공사가 되면, 금융기관이 건설사 신용을 믿지 않아서 부동산PF 대출을 받기 힘들다는 점임.

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10. 이때 신탁사가 등장함.

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11. 신탁사가 금융기관에 책임준공과 자금 관리 약속을 해줌.

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12. 중소형 건설사가 아파트, 오피스텔 등 건물을 올리다가 문제가 생기면 신탁사가 다른 건설사를 구해서 책임지고 준공을 해주겠다는 약속을 건설사 대신 신탁사가 해주는 것임.

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13. 신탁사가 자금 관리도 대신해 줌.

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14. 부동산 PF 대출금이나 분양대금을 신탁사가 직접 받아 자금 관리를 해주고, 문제가 생기면 책임도 져서 금융기관을 안심시켜 줌.

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15. 신탁사는 책임준공에 대한 매출액의 2%수준 수수료를 받아 가는 수익사업을 하는 것임.

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16. 금융기관들은 중소형 건설회사는 믿을 수 없지만, 신탁회사가 준공 책임을 지고, 자금 관리까지 해준다고 하니 대출을 해주게 됨.

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17. 관리형 토지 신탁은 신탁회사가 시행사의 역할을 하며 자금관리를 하고, 건설사의 준공 책임까지 보증해주며 사업을 끌어가게 됨.

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18. 은행이나 보험회사 같은 1금융 기관들은 신탁사 책임준공이 들어가는 사업에 참여를 잘 하지 않음.

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19. 브랜드가 있는 1군 건설사가 붙지 않는 신탁사 책임준공 건의 경우 분양이 잘 안되는 경우가 많고, 대출금액도 상대적으로 적다보니, 금액이 큰 건이나 적은 건이나 손은 비슷하게 들어가는데 수익은 적다고 은행대출이 잘 나오지 않는 것임.

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20. 은행이 빠지다보니, 신탁사 책임준공 건들은 여전사, 저축은행, 새마을금고 등이 들어가는 사업으로 자연스럽게 분류가 돼 버림.

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21. 미국이 금리를 올리고, 아파트 가격이 떨어지기 시작하자, 금융감독원은 산하 금융기관에 부동산 PF 기준 강화를 지시함.

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22. 은행이나 보험사 뿐만 아니라 여전사, 저축은행 등 금융감독원 산하 금융기관들은 작년에 부동산 PF 기준을 모두 강화함.

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23. 새마을금고만 부동산PF 기준 강화에서 빠지게 됨.

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24. 새마을금고는 금융감독원 산하가 아니라 행정안전부 산하라 금융감독원의 관리대상이 아니었기 때문임.

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25. 1963년 마을 협동조합으로 시작이 된 조직이 새마을금고라, 행정안전부 소속이다 보니, 금융감독원 통제를 받지 않는 것임.

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26. 새마을금고만 부동산PF 기준을 강화하지 않자 대출이 집중되었고, 새마을금고의 관리형 토지신탁 사업자대출이 1년만에 9조에서 15조로 빠르게 늘어나게 된 것임.

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27. 부동산 PF가 시끄러워지자 작년 12월 새마을금고도 기준을 강화하기는 했는데, 적용을 올해 4월부터 하는 등 제대로 관리가 되지 않았음.

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28. 은행보다 대출심사 전문성이 상대적으로 낮은 새마을금고에, 높은 심사역량이 필요한 까다로운 부동산 PF 건들이 집중된 것임.

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29. 100세대 이하의 나홀로 아파트나 오피스텔 등 상대적으로 분양성이 떨어지는 사업장에, 중소형 건설사가 시공하고, 심사역량이 부족한 새마을금고에서 심사해서 진행된 부동산 대출의 연체율이 다른 곳보다 빠르게 튈 수밖에 없는 이유임.

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30. 새마을금고의 연체율은 앞으로도 빠르게 높아질듯함.

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31. 중앙회에서는 충당금을 쌓으라고 하고, 지역 금고에서는 쌓지않고 버텨 문제가 되고 있는 다인건설건도 연체 집계에 포함되지 않고 있음.

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https://www.hankyung.com/finance/article/2023022632811

새마을금고 '충당금 분란'…예금자들 불안, 공사 중단에 중도금 대출 부실 충당금 적립 놓고 법정 다툼

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32. 새마을금고도 문제지만, 신탁사도 고생을 할 듯함.

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33. 신탁사의 책임준공 확약은 2015년 KB부동산신탁이 처음 시장에 등장 시켜 히트를 쳤고, 역대 최대 당기순이익을 매년 갱신해주는 효자상품이 됨.

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34. 2016년 하나자산신탁, 2018년 신한과 우리자신신탁이 시장에 진입하며 금융지주 계열 신탁사들이 경쟁함.

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35. 2020년 교보자산신탁과 대신,한투,신영까지 책임준공 확약 시장에 진입하며, 신탁사 책준 시장은 아싸리판이 되기 시작 한 것임.

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36. 2023년 2월말기준 준공이 지연되고 있는 사업장이 234곳까지 늘어나고 있고, 이중 손해배당 단계까지 가고 있는 곳만 62곳임.

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37. 몇 건 정도는 부실이 생겨도 신탁사가 책임준공을 하겠지만, 부실이 다수 발생하면 신탁사의 유동성으로는 한계에 도달할 가능성이 많음.

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38. 다 아는 내용이겠지만, 새마을금고 예금은 예금자보호법 대상이 아님.

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39. 새마을금고중앙회의 준비금에서 인당 5천만 원까지 보호를 해주는 것이라 조심할 필요는 있음.

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한 줄 코멘트. 큰 사고는 신경을 쓰고 주목하고 있는 곳에서 터지지 않음. 새마을금고와 신탁사가 사각지대였음.

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PS)부동산PF와 관련된 기본내용을 알고 싶으면 아래 링크한 기존글 참고바람.

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